溢價(jià)54%勇奪“地王”，招商蛇口為“三千億夢(mèng)想”充值
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 03-03
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杭州土地市場(chǎng)“失手”后的第三天，招商成功在合肥“補(bǔ)倉(cāng)”。2月29日，合肥龍年首場(chǎng)土拍正式開(kāi)拍，3宗宅地成功出讓?zhuān)瑪埥鸺s32.28億元。其中，招商蛇口拔得頭籌，溢價(jià)超54%摘下濱科城BK202401號(hào)地塊（下稱“濱湖01號(hào)地塊”），刷新單價(jià)“地王”記錄，另外兩宗則“花落”偉星和越秀。合富研究院曾在一則報(bào)告中指出，2023年以來(lái)，安徽全省持續(xù)落位多個(gè)重點(diǎn)基建項(xiàng)目，后續(xù)城鎮(zhèn)化發(fā)展提速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍具較大空間；且合肥人口基礎(chǔ)、開(kāi)發(fā)規(guī)模等較為雄厚，發(fā)展?jié)摿﹂L(zhǎng)期存在，將長(zhǎng)期為全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主力城市。過(guò)去的2023年，合肥供應(yīng)大規(guī)模收縮，但土地成交價(jià)不斷走高。有數(shù)據(jù)顯示，2023年合肥市九區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模約484萬(wàn)平方米，同比下降51%，成交規(guī)模約380萬(wàn)平方米，同比下跌39%，但成交樓面價(jià)漲至11621元/平方米。去年9月，合肥全面取消限購(gòu)限售，以此提振市場(chǎng)信心，修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期；后11月初，合肥又進(jìn)行了取消限價(jià)后的首場(chǎng)土拍，5宗涉宅地吸金約76.7億，平均溢價(jià)率為30.1%。2024年首場(chǎng)土拍的“開(kāi)門(mén)紅”則進(jìn)一步給市場(chǎng)注入“強(qiáng)心劑”。劉敏直言，自去年取消土拍限價(jià)規(guī)則后，合肥土地市場(chǎng)關(guān)注度一直居高不下，品質(zhì)房企、好產(chǎn)品呼之欲出，但大部分房企參拍態(tài)度仍然謹(jǐn)慎、對(duì)土地素質(zhì)要求高，對(duì)樓板價(jià)安全邊際控制也很高，平衡拿地與盈利的空間，“濱湖作為熱點(diǎn)核心板塊、優(yōu)質(zhì)地塊仍深受追捧”。其指出，從目前新房市場(chǎng)供大于求的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)來(lái)看，前期拿地端安全墊越高，后期去化、現(xiàn)金流壓力越小，預(yù)判后期土拍市場(chǎng)仍將持續(xù)分化，核心區(qū)土拍熱度延續(xù)，非核心區(qū)供地需謹(jǐn)慎。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，濱湖區(qū)域聚集了不少頭部開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)形成聚集效應(yīng)，項(xiàng)目扎堆，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，且招商蛇口近些年還在加速布局長(zhǎng)三角，“現(xiàn)在的投資，下半年就可以賣(mài)了，會(huì)對(duì)今年的業(yè)績(jī)有很大幫助”。3300億目標(biāo)落空但盧文曦也直言，超54%的溢價(jià)率確實(shí)“有點(diǎn)兇”。值得一提的是，從流傳的報(bào)名情況來(lái)看，合肥此次競(jìng)拍的三宗宅地，招商蛇口都有報(bào)名，共涉及競(jìng)買(mǎi)保證金5.2億元；此外2月27日杭州土拍中的7宗地，招商蛇口也進(jìn)行了“全包”，保證金合計(jì)達(dá)到18.74億元。1月的上海土拍中，其更是以約52.5億元的價(jià)格競(jìng)得上海松江泗涇鎮(zhèn)宅地，為該場(chǎng)土拍貢獻(xiàn)資金超8成，溢價(jià)率9.3%。彼時(shí)有消息稱，招商蛇口計(jì)劃將這宗地打造為上海第5座招商花園城。若將時(shí)間線拉長(zhǎng)可以看到，招商蛇口的壕氣不止體現(xiàn)在今年。不同與民營(yíng)房企“冬眠”，近幾年來(lái)，以招商蛇口為代表的頭部國(guó)央企在核心城市積極“補(bǔ)倉(cāng)”，投資節(jié)奏頗為兇猛。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，該集團(tuán)2023年的權(quán)益拿地金額為612億元，2022年則為766億元。2023年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆直言，當(dāng)下很多企業(yè)沒(méi)有能力去拿地，這時(shí)就要勇于獲取一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；同時(shí)為應(yīng)對(duì)毛利率下滑、減值成倍的行業(yè)趨勢(shì)，招商蛇口會(huì)在操盤(pán)端及投資端共同發(fā)力，更加聚焦高能級(jí)城市。合肥、上海等地一直是招商的戰(zhàn)略重鎮(zhèn)。2022年，其在上海摘地10宗、合肥5宗，董事長(zhǎng)蔣鐵峰對(duì)這些項(xiàng)目十分看好，表示這之中有相當(dāng)一部分會(huì)是紅盤(pán)，開(kāi)盤(pán)可以秒光。這些項(xiàng)目無(wú)疑助力了招商的業(yè)績(jī)，只是在市場(chǎng)下行趨勢(shì)的對(duì)沖下，招商蛇口的一些期待還是“落了空”。按2022年業(yè)績(jī)會(huì)上所言，招商蛇口給自己制定的2023年銷(xiāo)售目標(biāo)是3300億元，較2022年實(shí)現(xiàn)10%以上的增長(zhǎng)。而根據(jù)公司此前披露數(shù)據(jù)，其2022年合共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2936.35億元，與2022年基本持平?；厥讈?lái)看，自2021年首次定下3300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，招商蛇口已經(jīng)在這條路上奔跑了三年。市場(chǎng)也好奇，其2024年是否還會(huì)延續(xù)夢(mèng)想。本文源自國(guó)際金融報(bào)
