沒人再敢買高樓了
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 07-22
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圖片來(lái)源：地產(chǎn)壹線2017年，在深圳這片熱土上，地產(chǎn)界兩位許老板都曾拋下豪言壯語(yǔ)。一位是恒大的許家印，興致勃勃把總部從廣州珠江新城遷到深圳灣，聲稱“要把總部大樓建成深圳新地標(biāo)”。另一位是世茂的許榮茂，239.43億元在龍崗拿下深圳土拍史上第二高價(jià)地，重頭戲是打造一座668米的地標(biāo)【世茂深港國(guó)際中心】。許榮茂的野心更大：“要建設(shè)中國(guó)第一高樓”。六年后，這兩家房企都沒能刷新深圳的天際線。恒大退了總部土地，深圳國(guó)企安居建業(yè)兜底，萬(wàn)科負(fù)責(zé)紓困代建。雖然沒實(shí)現(xiàn)看海辦公的愿景，但是許老板起碼解決了一些問(wèn)題，欠興業(yè)信托的債也還上了。近日，中信信托將世茂這宗藍(lán)圖掛上法拍貨架，卻無(wú)人問(wèn)津。相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，國(guó)內(nèi)多地掀起“摩天大樓熱”，各地城市名片更新背后，知名房企角逐身影頻現(xiàn)。超高層建筑施工都是一項(xiàng)高難度、時(shí)間跨度長(zhǎng)的工作，這考驗(yàn)著房企資金沉淀和建造能力，還暗藏著官方規(guī)劃變更、市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩等客觀風(fēng)險(xiǎn)。如今，房企們?cè)陲L(fēng)雨中隕落，這些高樓也走到了被遺棄的結(jié)局，再也無(wú)法展現(xiàn)它的高光時(shí)刻。7年來(lái)司法最大估值標(biāo)的流拍背后拍得土地后，世茂與深圳政府約定地標(biāo)竣工的時(shí)間是“5年”，也就是2022-2023年間。當(dāng)時(shí)，幾乎沒有人質(zhì)疑世茂的資金和建造能力。畢竟，在深圳政府設(shè)立的“2016年總資產(chǎn)不低于2000億”“在中國(guó)開發(fā)建設(shè)并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑”等各類門檻中，世茂樣樣達(dá)標(biāo)。世茂為項(xiàng)目找來(lái)中信信托融資87億元，該信托項(xiàng)目還一度在市場(chǎng)上遭到追捧。2022年本該是竣工的年份，世茂卻成為了房企ICU名單中的一員。當(dāng)年4月，世茂正式停止兌付該信托計(jì)劃。隨后，中信信托將該項(xiàng)目涉及的12宗土地、股權(quán)、329套房產(chǎn)進(jìn)行查封。本次拍賣的便是上述12宗土地及其地上物，評(píng)估價(jià)約163.05億元，起拍價(jià)130.44億元，保證金為6.52億元，加價(jià)幅度為6522萬(wàn)元。這被形容為“7年以來(lái)司法拍賣最大的估值”。根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)消息，中信信托目前已回款兌付本金30億元，如果拍賣順利，所得款項(xiàng)足以覆蓋剩下的本息。可結(jié)果還是讓債權(quán)人失望了。關(guān)于流拍的原因，有幾點(diǎn)較為關(guān)鍵：首先該項(xiàng)目體量太大，12宗地占地面積超32萬(wàn)平方，規(guī)劃了4棟高層商辦及幼兒園、國(guó)際學(xué)校等公配，且商辦自持比例超半，開發(fā)和運(yùn)營(yíng)都極其考驗(yàn)資金能力。（來(lái)源:世茂深港國(guó)際中心資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告）其次，深圳的寫字樓市場(chǎng)正處于無(wú)價(jià)無(wú)市的低谷——戴德梁行指出，今年上半年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)上漲至24.5%。且項(xiàng)目還位于非核心區(qū)的“大運(yùn)新城”，產(chǎn)業(yè)、人口支撐不足，寫字樓市場(chǎng)吸納更缺乏動(dòng)力。目前世茂流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)，債務(wù)重組仍沒有動(dòng)靜。不少債主已經(jīng)等不及了，除去中信的查封，世茂深港國(guó)際中心還被22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封資產(chǎn)，200多戶小業(yè)主投訴。體量大、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，業(yè)主維權(quán)頻發(fā)，多個(gè)Bug疊加，能夠拿錢、愿意拿錢的企業(yè)，都是萬(wàn)里難挑。藍(lán)圖里的“中國(guó)第一高樓”，只能等待命運(yùn)的宣判。從國(guó)內(nèi)到國(guó)外，有房企執(zhí)著于地標(biāo)“第一高樓”拍賣雖冷，但燃起了大家對(duì)高樓地標(biāo)的討論熱情。10年前，摩天大樓基本上是各大中城市的“經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”，地方政府鼓勵(lì)房企投資參與建設(shè)城市名片。談到高樓制造者，綠地必有一席位。前十年，綠地在一二線城市高歌猛進(jìn)，不斷刷新當(dāng)?shù)氐奶祀H線。對(duì)于房企而言，摩天大樓建設(shè)周期長(zhǎng)、成本高，并不劃算。綠地愿意做這門生意的邏輯在于——通過(guò)幫助政府建設(shè)地標(biāo)性建筑、以及打造各類商業(yè)、文化業(yè)態(tài)，能夠低成本拿到住宅類土地。舉個(gè)例子，此前佛山高明西江新城一宗商住地拍賣時(shí)，政府提前設(shè)置了門檻：要想獲得這塊土地，必須配建200-240米以上的地標(biāo)建筑。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)多數(shù)人士都認(rèn)為，這是政府與開發(fā)商提前做好了勾地準(zhǔn)備。最后綠地以1935元/平底價(jià)獲得這宗商住地，同期出售的商住地均價(jià)在3700元/平。目前綠地該住宅產(chǎn)品均價(jià)為1.4萬(wàn)/平，位居周邊樓盤價(jià)格之首。（地產(chǎn)壹線制圖：全國(guó)各地代表性地標(biāo)一覽）綠地還把開發(fā)摩天大樓的愛好搬到了國(guó)外。2013年，綠地共花費(fèi)60億美元在洛杉磯和紐約獲得兩處地產(chǎn)項(xiàng)目，前后交易均刷新了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在美投資額。不過(guò)相比國(guó)內(nèi)，綠地海外更愿意收購(gòu)已有規(guī)劃的摩天項(xiàng)目，上述兩處項(xiàng)目均是從資方手中盤下，自己再建設(shè)完工。另一位出手闊綽的房企是富力，2017年-2018年，富力在倫敦金融城幾度重倉(cāng)地產(chǎn)項(xiàng)目，花費(fèi)超50億元人民幣，包括收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的“倫敦ONE”項(xiàng)目以及在片區(qū)附近瘋狂攬地。在此片區(qū)，富力連片打造出“泰晤士河壹號(hào)”（One Thames City），別稱“倫敦版富力城”。那還是一個(gè)“錢像是大風(fēng)刮來(lái)”的年代，富力甚至為“泰晤士壹號(hào)”花費(fèi)3000萬(wàn)在北京設(shè)置了展廳。高樓誘惑不再這些摩天大樓，并非都如愿等來(lái)落成迎客的高光時(shí)刻，也并非只有一個(gè)主人。在國(guó)內(nèi)，2020年住建部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。以此為節(jié)點(diǎn)，早前超過(guò)500米的、未完工的地標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)入了整改停滯期。如，綠地武漢中心建筑規(guī)劃高度從636米削減到455米；世茂深港國(guó)際中心高度也從686米降到了600米。這一期間，綠地武漢中心數(shù)千萬(wàn)元公寓難以按照“636米高度”的營(yíng)銷口徑兌現(xiàn)，施工方的成本也在拉高，這都加劇了開發(fā)商的資金壓力和品牌風(fēng)險(xiǎn)。另外，在長(zhǎng)建設(shè)周期中，開發(fā)商資金鏈穩(wěn)固性相當(dāng)重要。國(guó)內(nèi)目前最高的爛尾樓——天津高銀117大廈，2008年起開始打樁建設(shè)，由于高銀地產(chǎn)商資金鏈暴雷，至今仍未完工。綠地陷入流動(dòng)性危機(jī)后，武漢中心、成都蜀峰468等超高層建筑多次傳出了停工傳聞；綠地還被南京、大慶政府以“高樓建設(shè)進(jìn)度推遲”為由告上法庭。為了扭轉(zhuǎn)資金困局，綠地首先想到了早年在海外順利建成的地標(biāo)項(xiàng)目，這成了公司的救命稻草。去年，綠地瘋狂轉(zhuǎn)讓、去化海外各國(guó)的寫字樓公寓地標(biāo)項(xiàng)目，綠地曾公開表示，已通過(guò)海外輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型回收資金超百億。其中，綠地出售紐約太平洋公園項(xiàng)目中兩棟公寓樓，回籠約3.15億元，該項(xiàng)目被稱為紐約市20年來(lái)最大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一，也是中國(guó)房企迄今在美最大的投資。去年，富力完成10只美元債，49.44億美元債務(wù)展期，被稱為“亞洲房企最大債務(wù)重組案例”。重組協(xié)議能夠成功推進(jìn)，與富力旗下倫敦ONE項(xiàng)目和馬來(lái)西亞富力公主灣兩項(xiàng)海外地標(biāo)資產(chǎn)所提供的增信有很大關(guān)系。現(xiàn)在，無(wú)論是深圳第一高樓，還是紐約最大項(xiàng)目，這個(gè)title顯然沒有那么重要了。
